欢迎来到凉都必威体育网页版

  • 0858-8268739|
  • 联系我们
  •  您当前的位置是:首页 > 主营业务 > 现代物流
    必威体育官网入口_betway必威官网手机版app_必威体育网页版 - 土地收益权质押担保方式、土地使用权抵押 担保方式常识
     浏览次数:   字号:[]  [我要打印][关闭] 视力保护色:

    土地收益权质押担保方式、土地使用权抵押担保方式常识

     

    一、质押和抵押的区别?

     1. 质押属于担保物权中的一种。抵押与质押最大的区别就是抵押不转移抵押物,而质押必须转移占有质押物,否则就不是质押而是抵押。第二个大区别就是,质押无法质押不动产(如房产),因为不动产的转移不是占有,而是登记。   2. 抵押与质押是经济活动中两种常见的担保方式。但实践中常常有人将二者混同,例如本是质押,却在合同中写成抵押。要知道,抵押与质押是两种不同的担保方式,其法律后果是不同。那么,二者有什么区别呢?   (1) 抵押是指债务人或第三人不转移对其特定财产的占有,将该财产作为对债权的担保,在债务人不履行债务时,债权人有权依法就该财产折价或以拍卖、变卖的价金优先受偿的物权。   该财产称之为抵押物,债务人或第三人称之为抵押人,债权人称之为抵押权人。抵押权有法定和约定两种。法定的无论是否约定必须依照规定;法律允许当事人约定的,可以协商解决。   抵押物必须是可以转让的抵押人所有的财产,凡是法律规定禁止流通的或当事人不享有的不得作为抵押物。抵押担保应当签订书面合同,合同内容还包括被担保的主债务种类、数额,债务人履行债务的期限,抵押物的名称、数量、所在地、权属、抵押范围等内容。   按照法律规定,抵押担保应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效,抵押登记受理机关应当是该财产的管理机关,如土地使用权的抵押登记为土地管理机关、船舶、车辆的抵押登记机关为运输工具的登记部门等。   (2) 质押是指债务人或第三人将其特定财产移交给债权人占有、作为债权的担保,在债务人不履行债务时,债权人有权依法以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价金优先受偿的物权。   该财产称之为质物,提供财产的人称之为出质人,享有质权的人称之为质权人。质押担保应当签订书面合同,质押合同自质物或质权移交于质权人占有时生效,质押合同的内容与抵押合同的内容基本相同。

    二、什么是土地收益权 1、什么是收益权 根据通说,收益权是所有权的四项权能——占有、使用、收益、处分——中的一种,即财产所有权人依法享有的从占有、使用、处分财产中取得经济利益的权利。

    我们所讨论的土地收益权其实指的是国有土地使用权人因对其国有土地使用权的合法处置而取得相应经济收益的权利,确切地来说它应叫做国有土地使用权收益权。为了研究土地收益权质押的可行性,根据获取收益的途径不同,我们将土地收益权归为两类:处分收益权和经营使用收益权;前者指权利人以丧失国有土地使用权为对价获取相应收益的权利,后者指在不丧失国有土地使用权的情况下因对土地使用权的经营使用而获取相应收益的权利。具体到土地储备机构来说,处分收益权是指国有土地使用权的出让、置换、划拨或调拨等过程中处分人对其增加的利益依法享有的权利。经营使用收益权是指土地储备机构将在储土地出租或自己使用在储土地进行经营,在此过程中对在储土地的收益依法享有的权利。 二、土地收益权不能质押 1、什么是质押 《担保法》第六十三条规定:本法所称动产质押,是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有,将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。《担保法》第八十一条规定:权利质押除适用本节规定外,适用本章第一节的规定。从《担保法》的规定我们可以看出,所谓质押,其具有这样两个特征:一、权利人控制了质押物;二、权利人不能在控制质押物的同时就对质押物行使权利,该权利只有在债务到期不能清偿时才能行使。 2、土地收益权不能质押 (1)从理论上讲,土地收益权不能质押 ①土地处分收益权不能质押 国有土地使用权处分收益是在权利人丧失对国有土地使用权的时候才能取得的收益,只有取得国有土地使用权处分权才有权获得该部分收益。这是因为在没有确定的继受者,无法以合同的形式约束继受者的情况下,继受者只会根据交易的原始形式,把对价给付处分权人。 所以,国有土地使用权处分收益权对贷款人来说属于不可控制的权利,此权利不符合法律规定的质押物的特征。 ②土地经营使用收益权不能质押 以出租来看,租金的收取权属于既成的权利,贷款人可以直接获得该权利,以享受租金收益,谈不上质押;如贷款人对借款人收租权进行限制以待债务到期不能清偿时执行,就要收到土地出租期限的制约;如出租只是借款人对在储土地的一种可能的管理方式,则在没有确定出租地块前,更无法对收租权进行质押。 简单地说,已出租土地的租金收取权不适合质押,待出租土地的未来的收取租金权无法质押。 这里需要注意的是,租金的收取权质押,质押物是收取租金的权利而不是租金。另外,租金作为一种金钱形式,其本身是不可质押的。 以借款人自己使用来看,从法律和逻辑上讲更不存在质押的可能。 (2)从具体操作上来看,土地收益权不适合质押 ①土地处分收益权不适合质押 在不能先期约束第三人的情况下,贷款人要想获得土地处分收益权质押担保则必须控制国有土地使用权的处分权,也就是说贷款人要掌握国有土地使用权的相关权利证书,但这样做的结果却是国有土地使用权的抵押或者说正好能达到国有土地使用权的抵押的结果。 也就是说,我们在操作上无法造成对国有土地使用权处分收益权质押的结果。 有的观点认为可以以政府批准或其他主管机关的某些形式来限制借款人对目标国有土地使用权的处分权,我们不怀疑政府甚或其他机关对国有土地使用权的权利,但以这种方式对其他交易双方的介入无疑于政府或其他机关行使了审判职责,并且事前达成审判结果。②土地经营使用收益权不适合质押 以收取租金权为例,贷款人如果直接享有该种收益权,那么这种方式并非抵押,而是用来抵充贷款,这无疑于要求借款人提前清偿债务。 根据我们的理解,勉强谈得上收租权质押的做法只能是,对已出租土地的收取租金的权利进行限制,在借款到期不能清偿时债权人得对该收租权进行处置。但从各地土地储备的实践来看,储备机构对在储土地的出租只是一种权宜之计,这就使对出租土地收租权质押丧失了可操作性。(3)从现有法律规定来看,土地收益权不能质押 ①根据《担保法》的规定,土地收益权不能质押 《担保法》第七十五条规定:下列权利可以质押: (一)汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单; (二)依法可以转让的股份、股票; (三)依法可以转让的商标专用权,专利权、著作权中的财产权; (四)依法可以质押的其他权利。对于(四)中的其他权利是否可以包含土地收益权,我们的观点是否定的。理由有: a、我们认为本款规定只是为立法和司法提供方便,并不是给当事人的约定留下空间; b、质押权是一种物权,而我国实行物权法定的法律原则。所谓物权法定,是指物权的种类和各种物权的内容由法律统一规定,不允许由当事人的意思自由创设。 ②已有收益权质押方面的规定不适用于土地收益权质押 已有的收益权质押方面的规定有公路收费权质押和电网建设与改造工程电费收益权质押两种形式。(根据我们的分析,这两种方式的所谓质押其实并非担保法意义上的质押。所谓质押者,本质上是就既成权利对债权设定的一种担保,设定质押的权利必须是确定存在的、切实可行的。但在这两种形式的质押设定时,工程尚处建设阶段,收费权或收益权还处在不确定状态,显然有悖于质押的本质特征。我们分析国务院及其他有权机关之所以规定这两种方式能够质押,其实应归于担保这一法律行为的本源意义,即以可能的方式保障贷款人债权的实现。这种建设项目的收费权质押,实质上是根据建设项目的特点,由借款人向贷款人提供的一种借款条件。)但我们认为这两个方面的收益权质押规定对土地收益权质押不具有参照性。以公路收费权为例: 《国务院关于收费公路项目贷款担保有关问题的批复》规定了高速公路收费权质押的内容。但高速公路收费权质押有两个特点:a、用来质押的收费权是在建借款项目的收益权;b、由于项目尚未完工,该质押权只是对该具体项目收费权的一种期待权;c、该收费权是一种经营使用收益权。 而对土地储备借款来说,a、其是一种滚动经营模式,整个在储土地的数量在发生着不确定的变化,不是一定数额的借款用在确定地块的土地上,土地使用权本身也是在不断进进出出;b、对于土地储备机构经营使用的土地来说,其收益权是既成的,确定的;c、对于待处分土地来说,其收益是一种处分收益,而非经营使用收益。 简单地说,质押公路收费权是对固定、确定建设项目的权利,既是一种经营使用收益权,又是期待权。对土地收益权来说,不管是土地使用权处分收益权还是土地使用权经营使用收益权都和在建公路收费权具有本质的不同。所以,土地收益权和高速公路收费权没有可比性。 退一步说,即使土地收益权和高速公路收费权是完全类似的东西,根据物权法定原则,高速公路收益权质押的规定也不能由当事人任意扩大适用。 使抵押无效等情况往往也是债权人面临的风险,这里不再赘述。 五、怎样获得土地收益 对于获取土地收益(金钱),我们认为: (1)处分收益 土地储备机构储备机构有权处分或授权后有权处分的土地使用权都可以设定抵押,所抵押土地使用权的处分收益自然可以保障抵押权人债权的实现。 (2)经营使用收益 为了保障债权的实现,根据土地储备机构运用资金的特点,贷款人可以要求储备机构以在储土地未来的经营使用收益来提前清偿债务。适用这种方式时可以由贷款人、借款人、银行签订偿债资金帐户监管协议,借款人保证在土地使用权出租等事由发生时,将出租或其他收益进入指定帐户;银行保证该帐户的资金不得由借款人随意挪用,并在借款人不能清偿到期债务时贷款人得以以该帐户的资金抵充贷款。对于已出租土地使用权的出租收入,贷款人还可以和借款人、承租人签订三方协议。在协议中,借款人放弃其土地出租租金,承租人保证将该租金直接交付贷款人。 综上所述,我们认为土地收益权质押担保不具可行性,就各地的土地储备机构土地储备项目借款来说也没有必要考虑就土地收益权设定质押。

    上一篇:
    下一篇:

    必威体育官网入口_betway必威官网手机版app_必威体育网页版

  • <tr id='bb8250'><strong id='bb8250'></strong><small id='bb8250'></small><button id='bb8250'></button><li id='bb8250'><noscript id='bb8250'><big id='bb8250'></big><dt id='bb8250'></dt></noscript></li></tr><ol id='bb8250'><option id='bb8250'><table id='bb8250'><blockquote id='bb8250'><tbody id='bb8250'></tbody></blockquote></table></option></ol><u id='bb8250'></u><kbd id='bb8250'><kbd id='bb8250'></kbd></kbd>

    <code id='bb8250'><strong id='bb8250'></strong></code>

    <fieldset id='bb8250'></fieldset>
          <span id='bb8250'></span>

              <ins id='bb8250'></ins>
              <acronym id='bb8250'><em id='bb8250'></em><td id='bb8250'><div id='bb8250'></div></td></acronym><address id='bb8250'><big id='bb8250'><big id='bb8250'></big><legend id='bb8250'></legend></big></address>

              <i id='bb8250'><div id='bb8250'><ins id='bb8250'></ins></div></i>
              <i id='bb8250'></i>
            1. <dl id='bb8250'></dl>
              1. <blockquote id='bb8250'><q id='bb8250'><noscript id='bb8250'></noscript><dt id='bb8250'></dt></q></blockquote><noframes id='bb8250'><i id='bb8250'></i>