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    必威体育官网入口_betway必威官网手机版app_必威体育网页版 - 城市新区建设中土地资源的深层次运作

        【摘要】本文从土地资源运作的宏观背景、土地资源运作分析以及土地价值提升策略等方面论述了城市新区建设发展中土地资源的深层次利用与开发,就目前形势下,必威体育网页版开发公司如何提升土地价值、如何建设和经营城市新区提出策略与建议。
      
      在市场经济条件下,城市政府搞城市建设,必须走全方位经营城市的新路,用市场经营的理念,按照市场运作的方式,对城市土地、道路、桥梁、水厂以及城市的广告空间、出租车和公交车运营权、汽车泊车位等城市资源资产进行盘活变现,将变现资金用于城市基础设施建设,从而加快城市发展的步伐,形成城市建设投入产出的良性循环。尤其是城市土地资源,既是城市发展与建设最重要的资源载体,同时又是城市拥有的最大资产。因此,经营土地,搞好土地资产运作,无疑成为政府经营城市最为有效的手段。
      
      一、土地资源运作的宏观背景
      
      近年来,我国先后启动了数轮房地产调控。2012年以来,房地产调控短期没有放松迹象。“十二五”末我国住房保障率将达20%左右,未来政府要加快推进房产税的实施。围绕商品房和保障房两条主线,房地产市场中长期调控思路逐步清晰。目前,遏制房价过快上涨的调控措施已初见成效。对房地产的打压政策,直接影响了各地的楼市和土地市场,根据国家统计局公布的2011年1-9月房地产开发投资情况,扣除保障房投资,商品房开发投资实际增速已经回落至17%左右。各城市的土地市场也大受波及,1-9月全国133个城市的住宅用地楼面均价同比下降10.2%,这对依赖土地融资的地方财政及投融资平台是一场严酷的考验。进入2012年,各地城市银行对首套购房者购房贷款先后执行了基准贷款利率,上海、天津、厦门等地政府放宽了普通商品房的标准,这些政策加上银行存款准备金率下调带来的货币流动性微调,使房地产调控将回归至相对平和的状况,对首套购房者购房的鼓励和房地产企业的去库存化将起到良好的作用。
      
      结论与预测:2012年以来,随着欧美经济受债务拖累、外部环境不确定因素的影响,为应对国际经济危机,国内宏观紧缩政策将有所调整,作为稳增长的重要因素之一投资仍然是短期内最有效的方式,而房地产和基础设施建设投资是投资的两大支柱。因此,我们预测,土地价格受宏观调控影响,将先有小幅下跌,继而在2012年止跌,并于2013年以后开始缓慢上升。城市政府必须用前瞻的眼光来重新审视土地资源和土地资产,用市场的手段来配置土地资源和运作土地资产,做好土地增值的系统规划。
      
      二、城市新区土地资源运作分析
      
      (一)新区土地开发的指导思想
      
      1、以城市总体规划为依据


      
      无论城市和新区的建设发展,总体战略策划是基础;城市规划、土地规划、产业规划和投融资规划等四个专业规划是支撑;强有力的运作体制构建是前提;政府政策和制度支持是保证。
      
      新区土地开发要以总体规划中土地利用规划为依据,以保证规划方案的实施和具体项目的落实。土地利用的类型和数量可在总体规划允许的前提下,多方案比较选择。
      
      2、市场化经营
      
      在新区土地利用中引入“城市经营”的理念,并推行完全市场化的运作。按照市场经济的要求,成立专门的必威体育网页版开发公司,政府不直接参与土地经营,而是由开发公司直接运作。这样可以在一定程度上避免部分政府行为的非理性干预。
      
      3、提高城市竞争力为核心


      
      未来城市竞争力将成为地区经济和社会发展的主导力量,因此,在新区的开发中,必须通过各种政策和措施以及各项设施的建设,提高整个区域的软硬件投资环境,形成有拉动效应的特色产业,整体提升新区的形象,以达到可持续发展的目标。
      
      新区建设要高起点、高标准,不能走老城区那种“先发展、后治理”的老路,在开发中引入“绿色城市”、“生态城市”的理念,做到城市有机增长。同时在开始阶段在服务上做到服务实施现代化,服务质量和服务内容优质化,从而吸引四面八方的投资者、居住者和旅游者。
      
      (二)土地运作的主要模式
      
      1、以地合资
      
      必威体育网页版开发公司以其土地资本作为注册资本,与金融机构合资,使土地资本与金融资本相结合,从而获得启动开发资金
      
      2、以地折股
      
      必威体育网页版开发公司以拥有的土地资本以及合资单位注入的资金,再组建股份公司,大量吸收社会资金。
      
      3、以地招商
      
      必威体育网页版开发公司对其拥有的土地资源进行“七通一平”的基础设施建设后,直接面向中外产业投资者招商引资,即必威体育网页版开发公司将开发后的熟地转让给中外投资者,获得土地滚动开发源源不断的后续资金。
      
      4、以地抵押
      
      土地使用权经抵押人提供,并经抵押人认可,可设定为抵押权,就可以争取到银行的抵押贷款,进行建设开发,再以土地转让收入偿还借贷,弥补投资开发与土地转让回收投资之间的时间差。
      
      (三)新区土地成本分析
      
      无论是新区规划时做投融资规划还是在建设中期做未来投融资分析,都需要对土地成本进行分析。对土地价值的评估固然有其评估方法,但是我们在做南方某城市的新区财务测算和投融资规划项目时,由于涉及拆迁、安置等较为复杂的情况,我们发现评估值与实际值有一定的偏差。因此,我们根据对成本费用与土地价值关系的研究为切入点,从土地成本角度分析,把新区发生的所有成本费用归为四类:取得成本、开发成本、增值成本和间接成本。
      
      1、土地取得(收储)成本分析
      
      土地取得成本,即作为土地的收储单位,必威体育网页版开发公司为获得土地的最终使用权需要支付的费用包括拆迁安置及管理费、征地费、安置房建设投资、围垦工程、过渡费、土地报批费、基础设施配套费、以及补贴的物业管理费等。
      
      2、土地开发成本分析
      
      土地开发成本是为使取得的土地达到出让条件,即由生地变为熟地而支付的成本。从整个片区的角度考虑,土地开发成本是土地取得成本和市政工程建设费,以及必要的相关成本的总和。
      
      3、土地增值成本分析
      
      土地增值成本是指在已满足出让条件的基础上,能使土地价值进一步提高的投资,包括了土地开发成本与因为提升土地价值所让渡的成本。
      
      在提升城市土地价值、赢得居民认可度方面,有5个国际公认标准,即环境(包括小环境和大环境)、交通(居民出行的通达性)、购物(包括休闲娱乐在内的居民消费产品完备程度)、教育(城市提供的教育产品的质量和数量)和医疗(城市医疗体系的完备性和便捷性)。作为一个人力基础薄弱、继续集聚人气的新城,更要依靠完善的配套设施提高对居民的吸引力。
      
      因此,土地增值分成本包括了医院、学校等。医院和学校等用地多为划拨或象征性出让,并无收益,但从整个新区来看,是以小块土地换来成片区域的大量人气,激活大批项目的促销,促进大批企业的集聚和城区功能的完善,从而实现“开发一片,建成一片,收效一片的”滚动发展效应。
      
      4、间接成本(平衡成本分析)
      
      平衡成本是土地增值成本与其它因为开发新城必要的但弱相关的成本相加所得到得最终成本。弱相关成本,如受政府委托在新区增加的投资项目、以及与新区发展有关的投资等。
      
      随着这四类成本费用的投入,新区待出让土地的平均成本逐渐增加,最终测算出土地的投入成本。土地的投入成本明确后,如何通过一系列土地价值提升策略,使土地利用空间逐步提升,是完成整个新区建设的资金平衡和可持续经营的下一个重要步骤。
      
      三、土地价值提升策略
      
      (一)土地出让时序确定原则
      
      以满足新增投资及资金偿还为最低要求
      
      在没有经营性投资的前提下,必威体育网页版开发公司应根据市政和公建设施建设投资、新区住房建设投资以及贷款本息资金偿还情况,进行土地出让时序的安排,以满足新增投资及资金偿还为最低要求。
      
       成熟在前原则
      
      按照成熟在前的原则,选择投资环境好、交通等配套条件相对成熟,即土地成熟度较高,并对后续开发有辐射作用的地块优先开发。在土地出让时序上要坚持“熟地优先,效益优先”原则。
      
       经济效益最大化原则
      
      土地开发应追求综合效益,力求选择经济效益最大的项目优先开发,对于征地拆迁后地块价值升值不明显或暂时无法自平衡的项目延后开发,待地块规划明确后,至少能够自平衡时再进行开发。
      
      (二)土地资源的深层次运作提升土地价值空间
      
      如果在新区总体规划完成后,政府或必威体育网页版开发公司本着以城市价值提升为目的,以土地利用为出发点,以政府必威体育网页版开发平台为支撑,通过系统筹划、专业设计的一揽子解决方案,能够大大提高建设和开发的效率和速度,同时也能提高区域的开发价值。
      
      1、通过TOD和SOD提升土地价值
      
      规划设立连接主城连接主城的隧道、干道、地铁或公交线路,使新区区成为公共交通导向(TOD:Ttransit-Oriented Development,即以公共交通为导向的城市新区土地开发模式)的新城,体育场馆的建设、新城功能的日益突出和公用设施建设的完成使新城顺利实施公共服务导向的土地开发模式(SOD: Service-Oriented Development,即政府通过城市功能的转移,使新区市政基础设施和社会服务基础设施同步形成,达到价值提升和城市可持续发展的目的)。
      
      2、通过商业策划提升土地价值
      
      在未来的土地开发过程中,对于各个重要的功能区,应做好概念设计和形象设计工作,努力挖掘地块价值提升的潜力,在有条件的情况下,不在同一区域同时出让大量用地,提高市场竞争程度,并保留部分价值相对较高的用地,在新区发展到成熟阶段再行出让。
      
      通过策划商业经营或商业设施提升周边土地的价值。在融资规划中,如果能在即将出让的土地或者即将建成的房地产周围提前做好规划与布局,做好商业类、休闲类或者文化类的功能定位及策划,将大大提高土地和房地产的价值。例如,在土地出让之前建设公园将带动周围土地价值提升,而在成熟地块上建设公园,就成为公益性的建设。因此,有必要在明确新区定位基础上,利用片区内教育、体育和休闲环境优势,做好产业或商业策划,发掘商业亮点。盘活经营性资产,挖掘片区商业潜力,带动片区内人气,提升附近土地价值。
      
      我们可以策划以下类型的商业设施或文化休闲设施。
      
      (1)商业类:如酒店式公寓,商场shopping mall等;
      
      (2)休闲娱乐类:如休闲广场,绿地广场等;
      
      (3)文化体育类:如名校分校或体育中心等。
      
      3、综合集中管理、成片配套开发
      
      城市的特征是高度集中,城市的崛起也在于高度集中,因此,必须集中有限的财力、物力,充分利用原有的基础,首先重点开发建设地理位置好的优等地段,创造良好的投资环境,引进大量中外投资项目,带来较高的经济效益,从而扩大土地增值效应,带动轴线乃至面上的开发。
      
      4、土地出让策略提升土地价值
      
      土地出让是新区筹集资金的重要渠道,那么出让的策略需要有谋划。一般来说,新区出让的第一宗地必须采用公开拍卖的方式,并且务必以一个相对较高(建议比正常价格高10%左右)的价格成交,如此才能确保给公众留下良好印象,才不会出现后续土地无人问津的被动局面。
      
      以上策略只是整个投融资规划中的部分要点,具体规划还要结合每个新区的特点进行系统和全面的考量。在部分看似较难的实施方案中也需要专业机构进行细节方面进行策划。

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